Výpoveď z nájmu môže byť dôležitou záležitosťou ako pre prenajímateľa, tak aj pre nájomcu. Pri otázke právneho režimu výpovede a výpovednej lehoty je v prvom rade otázka, podľa akého zákona máme nájomnú zmluvu uzavretú.
Zvyčajne totiž prenajímatelia uzatvárajú s nájomcom zmluvu buď podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (zákon o krátkodobom nájme bytu), alebo podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Občiansky zákonník), ktorý obsahuje osobitné ustanovenia o nájme bytu.
Informáciu o tom, podľa ktorého zákona sa nájom spravuje, nachádzame spravidla v nájomnej zmluve. Tá musí mať písomnú formu v zmysle § 3 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu, ak sa uzatvára podľa neho, avšak pri jej uzavretí podľa Občianskeho zákonníka písomná forma nie je nevyhnutná. V takom prípade je však potrebné v zmysle § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu.
Nájomnou zmluvou na byt prenajímateľ prenecháva nájomcovi za odplatu byt alebo jeho časť, aby ho dočasne (v dojednanej dobe) užíval. Nájomnú zmluvu bytu možno zhotoviť ako klasickú nájomnú zmluvu podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka alebo ako krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu.
Rozdiel v týchto zmluvách spočíva v tom, že v prípade bežného nájmu podľa Občianskeho zákonníka je nájomca ako slabšia zmluvná strana vo viacerých smeroch zákonne chránený a zvýhodnený. Vo všeobecnosti nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka môže byť uzavretá buď na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Krátkodobý nájom bytu môže byť uzavretý iba na dobu určitú, najdlhšie však na 2 roky a v prípade potreby je možné zmluvu predĺžiť o ďalšie dva roky, najviac ale len dvakrát.
Nájom bytu môže zaniknúť kedykoľvek na základe písomnej dohody medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou v prípadoch, kedy to zákon umožňuje. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.
Právne režimy nájomných zmlúv
V súčasnosti existujú dva právne režimy nájomných zmlúv na byty. Prvý režim predstavuje úprava obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Druhý, novší režim, upravuje zákon o krátkodobom nájme bytu. Nájomný vzťah sa spravuje ustanoveniami toho zákona, podľa ktorého bola nájomná zmluva uzatvorená.
Vo všeobecnosti platí, že pre prenajímateľa je výhodnejší režim krátkodobého nájmu bytu.
Ak má prenajímateľ záujem uzatvoriť s nájomcom nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, musí byť registrovaný na daňovom úrade ako prenajímateľ nehnuteľnosti (to neplatí, ak osoba sa už predtým registrovala ako podnikateľ).
Ukončenie nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka
Podľa Občianskeho zákonníka nájom zaniká uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán alebo zánikom predmetu nájmu.
Výpovedné dôvody prenajímateľa
Občiansky zákonník v ustanovení § 711 ods. 1 výslovne stanovuje výpovedné dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Tieto nemožno dohodou medzi zmluvnými stranami rozširovať ani zužovať.
Pokiaľ chce dať prenajímateľ výpoveď z dôvodu, že nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu, že je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, prípadne z dôvodu, že nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, je prenajímateľ povinný priložiť k výpovedi listinu preukazujúcu dôvod výpovede.
Výpovedné dôvody v tomto prípade zákon stanovuje taxatívne, to znamená, že ich nemožno rozširovať alebo zužovať.
Výpovedná lehota a jej plynutie
Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
Podľa ustanovenia § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Prenajímateľ Vám však môže vo výpovedi určiť i dlhšiu výpovednú lehotu.
Podľa právnej doktríny, ak nájomná zmluva upravuje kratšiu výpovednú lehotu, tak je táto časť (toto ustanovenie) nájomnej zmluvy neplatné.
Doručovanie výpovede
Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia § 106 a 112 Civilného sporového poriadku.
Neplatnosť výpovede
V prípade, že výpoveď neobsahuje žiadny dôvod, je neplatná. Neplatnosť výpovede však musíte v lehote troch mesiacov od jej doručenia napadnúť na súde, inak sa neplatnosť konvaliduje a výpoveď sa bude považovať za platnú.
Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede.
Zabezpečenie bytovej náhrady
Nakoľko nájomný vzťah ukončil výpoveďou prenajímateľ, musí Vám v súlade s ustanovením § 712a Občianskeho zákonníka zabezpečiť bytovú náhradu.
Podľa ustanovenia § 712a ods. 1, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov, nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním.
V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca právo na bytovú náhradu.
Podľa ustanovenia § 712a ods. 2, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu.
Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nemá nájomca právo na bytovú náhradu.
Podľa ustanovenia § 712a ods. 4, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.
Kúpim druhý investičný byt? | Moje plány, čísla a zvažovanie rizík
Ukončenie nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu nájom zaniká uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán, písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán alebo zánikom predmetu nájmu.
Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si aj iné výpovedné dôvody, než tie, ktoré sú uvedené v zákone. Výpovedná doba sa v tomto prípade určuje dohodou, avšak nesmie byť kratšia ako 1 mesiac. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.
Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje dať výpoveď nájomcovi, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, čo je o mesiac kratšia lehota, ako ustanovuje Občiansky zákonník.
Najväčšou výhodou režimu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je odpadnutie povinnosti zabezpečiť nájomcovi v stanovených prípadoch náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie.
Príklady z praxe
Výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného
Vo Vašom prípade ide o výpoveď z nájmu bytu z dôvodu neplatenia nájomného, čo je podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka zákonný dôvod na výpoveď zo strany prenajímateľa. Ak ste už dostali výpoveď, je dôležité rozlíšiť, či už uplynula výpovedná lehota a či už nájom skončil, alebo ešte trvá.
Ak ste medzičasom uhradili celý dlh a máte záujem naďalej bývať v byte, odporúčam nasledovný postup: Uveďte, že máte záujem naďalej bývať v byte a že ste schopní riadne plniť svoje povinnosti do budúcna. V žiadosti môžete uviesť aj Vašu zložitú sociálnu a zdravotnú situáciu (invalidný dôchodok, zdravotný stav manželky, žiadosť o hmotnú núdzu).
Uvádzate v otázke, že ste schopná uhradiť dlh 2000 €, potom platí aj ust. § 711 ods. 4 Občianskeho zákonníka: "Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 3) splní povinnosť uvedenú v § 711 ods. 1 písm. d), nájomné doplatí najneskôr do šiestich mesiacov od skončenia nájomného pomeru, nájomné pomer sa nepreruší."
Výpoveď z dôvodu potreby užívania bytu prenajímateľom
Dobrý deň, poprosila by som vás o krátku radu. Bývam s partnerom v byte už 15 rokov. Byt je napísaný na mňa. Dohodli sme sa, že sa na určitý čas odlúčime. Mám garsónku, kde je nájomník, s ktorým mám zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme. Môžem dať nájomníkovi výpoveď a uviesť dôvod, že potrebujem garsónku pre seba, aj keď doba určitá v nájomnej zmluve končí až o 6 mesiacov? Ďakujem pekne za pomoc.
Dobrý deň, z otázky vyplýva, že nájomná zmluva je uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Uvádzame, že uvedená skutočnosť, bez ohľadu na to, či byt potrebujete pre seba alebo priateľa, toto nie je výpovedný dôvod v zmysle ust. § 7 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu. Nájom by bolo možné skončiť len so súhlasom nájomcu na základe písomnej dohody, čo by bolo tiež riešenie.
Predaj bytu s nájomníkmi
Chcel by som sa informovať o postupe pri predaji bytu, v ktorom mám nájomcov na neurčitú dobu. Je v súlade so zákonom dostačujúce oznámiť im to písomne s 3-mesačnou výpovednou lehotou?
Dobrý deň, na Vami položenú otázku uvádzame, že ak bola nájomná zmluva uzatvorená podľa ust. Občianskeho zákonníka, potom výpovedná doba je v zmysle ust. § 710 ods. 3 trojmesačná. Výpoveď z nájmu bytu možno dať len zo zákonných dôvodov uvedených v ust. § 711 Obč. zákonníka. Medzi výpovednými dôvodmi nie je dôvod predaja bytu, keďže tu platí ust. § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka: "Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené."
Zadržiavanie vecí nájomcu
V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa Občianskeho zákonníka, na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ bytu záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z exekúcie. Toto záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom.
V prípade, ak nájomný vzťah vznikol podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok prenajímateľa zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie týchto pohľadávok.
Vypratanie bytu
Akonáhle nájom bytu zanikol, je nájomca povinný vysťahovať sa a vypratať byt. Ak nájomca svoju povinnosť poruší, prenajímateľ sa môže obrátiť na súd, aby rozhodol o vyprataní nájomcu. Svojpomocné vypratanie nájomcu je protizákonné.
Prenajímateľ môže svoje práva uplatniť na súde žalobou o splnenie povinnosti - vypratanie nehnuteľnosti. Na základe právoplatného rozsudku o vyprataní alebo iného exekučného titulu (napr. notárskej zápisnice či vykonateľného rozhodnutia rozhodcovského súdu) môže prenajímateľ podať návrh na začatie exekúcie.