Medziľudské vzťahy, susedské spory a možnosti ich riešenia - to sú témy, ktoré sa dotýkajú takmer každého z nás, kto žije v bytovom dome. Aj keď sa snažíme o dobré vzťahy so susedmi, občas narazíme na neprispôsobivých jedincov, ktorí nám znepríjemňujú život. Zákony a predpisy upravujúce život v bytových domoch nám však poskytujú nástroje, ako tieto situácie riešiť.
Možno to poznáte, je to „peklo“ v dome, ak máte vedľa seba neprispôsobivých susedov. Aj pre nespratníkov, ktorí ostatným znepríjemňujú život, a neporiadnikov, znečisťujúcich spoločné priestory, však platí Domový poriadok OSBD. A pre informáciu ostatných, slušných vlastníkov bytov či nájomníkov: Sú tu ustanovenia, o ktorých ste možno ani netušili...
Hluk a nepohodlie: Kedy končí nočný pokoj?
Poznám mladú rodinku s malým bábätkom. Žijú v byte po rodičoch. Už rodičia si svojho bývalého suseda pamätajú ako neúnavného domáceho majstra. Aj teraz však v jednom kuse vŕta a niečo stĺka. Byt musí mať už niekoľkokrát prerobený a určite kráča s najnovšími bytovými trendmi. Tento sused - kutil, poňal po svojom pravidlo, nerušiť ostatných prílišným hlukom. Drží sa síce v rozmedzí NOČNÉHO POKOJA, ktorý je medzi 22. hodinou a 6. hodinou rannou. (Kedy nie je dovolené hrať na hudobných nástrojoch, spievať, hlučne sa zabávať, ale napríklad ani prať, používať sušičku bielizne či iné hlučné zariadenia.) Dokonca aj televízor a rádio má v tomto čase pustené tak, aby ich počul iba on. Zjavne však netuší o VEČERNOM POKOJI. A platí od 19. do 22. hodiny. Mladí svojmu susedovi teda pokojne môžu pripomenúť, že by si radšej mohol pozrieť televízne noviny...
Zápach a neporiadok: Keď spoločné priestory pripomínajú skládku
Čo to tam varia? Takúto otázku si kladie celý vchod, keď susedia z prvého poschodia „kuchtia“. Z bytu sa šíri odpudzujúci zápach. A nevýhodou je, že zdola tie výpary vystúpia až na najvyššie podlažie. Poskladať sa susedom na digestor? Aj to by možno bolo riešením.
Niektorí ľudia sa akosi nevedia vmestiť do vlastných bytov a pred dvere si dávajú skrinky s topánkami či nádoby na smeti. Čo vám napadne, keď vidíte, ako muž z okna na štvrtom poschodí vyklepáva vrecko z vysávača, plné smetí a prachu? Je to vôbec možné? Samozrejme, každý občas niečo vyprášime, no takto určite nie! V každom prípade, podľa Domového poriadku sa zakazuje vytriasať, prášiť a čistiť predmety z okien, balkónov a loggií bytov a nebytových priestorov.
Mýli si váš sused so skladom nielen iba chodbu pri výťahu či pivnici, ale aj balkón? Zakvitnuté panelákové okná a balkóny sú síce oživením, no už menej, ak každú chvíľu hrozí, že chodcovi spadne kvetináč na hlavu. Alebo ak vám suseda zalievajúca muškáty pravidelne polieva parapet či bielizeň sušiacu sa na balkóne. Je povinnosťou zabezpečiť si kvety a aby voda nepretekala a nepoškodzovala spoločné časti domu a veci susedov.
Máme suseda, ktorý pravidelne separuje sklo o polnoci. Treskot črepov počuť až na najvyššie podlažie. Na druhej strane, dobre, že vôbec separuje. Pravidelne vyvážané kontajnery stojace pred domom už považujeme za samozrejmosť. Keďže v našom meste je problém zaparkovať, a najmä na sídliskách, často sa stáva, že autá stoja aj pred kontajnermi. Niektorí ľudia si tiež myslia, že s kontajnermi môžu manipulovať ako chcú. Nesmú ich však premiestňovať, poškodzovať a ani nie je dovolené, do nádob na komunálny odpad hádzať hocičo. Ak by ste videli suseda, že tam dáva horúci popol, uhynuté zvieratá, horľavý či výbušný alebo inak nebezpečný odpad, je to proti Domovému poriadku.
Je najjednoduchšie, urobiť si skladisko aj z kočikárne, keď sa niekto nezmestí do vlastnej pivnice. Do kočikárne patria okrem detských kočíkov a invalidných vozíkov najmä bicykle, detské kolobežky, trojkolky. Nie však mopedy a motorky. Do spoločných priestorov domu však nesmiete dávať nič, čo by mohlo ohroziť vlastníkov a užívateľov bytov a nebytových priestorov. Samozrejme, ani to, čo by mohlo spôsobiť požiar alebo výbuch. Spoločné priestory sa smú v dome používať len na to, na čo boli prvotne určené.
Fajčenie a požiare: Bezpečnosť na prvom mieste
Fajčiari vedia ostatným otráviť život. A niekedy žijú v štýle čo nie je moje, do toho ma nič. Ako istý obyvateľ bytovky - tuhý fajčiar. Cigaretku si zásadne zapaľoval na chodbe. Aby od dymu nezažltli záclony a nehundrala manželka. A ostatní len neustále otvárali okná na chodbách... Dym vchádzajúci do bytov aj cez bytové jadro či šachtu nie je to jediné, čím fajčiari obťažujú svoje okolie. Niektorí si robia popolníky z trávnika pod balkónmi, kde končia ohorky. Ktoré, samozrejme, musí odpratať niekto iný. Hoci fajčiarom nezabránime „zapáliť si “v ich vlastnom byte a na balkóne, fajčenie v spoločných priestoroch (schodiská, pivničné priestory, výťahy) zakazuje Domový poriadok. Každý na to fajčiara môže v týchto priestoroch upozorniť. Navyše, od zle uhasenej cigarety môže ľahko vzniknúť požiar.
Viete, že požiare v bytových domoch najčastejšie vznikajú pri varení? Istý sám žijúci muž zabudol pri varení na čas i na svoje mäso. Vyhorel mu celý byt. V prvom rade nikdy nenechávajte bez dozoru sporák, na ktorom práve varíte. Nedovoľte deťom hrať sa s otvoreným ohňom: zápalkami, zapaľovačom, nenechávajte ich bez dozoru. Udržujte v dobrom technickom stave elektrické spotrebiče, elektroinštaláciu, kryty lámp a pohyblivé vedenia.
Veci, ktoré síce nepotrebujeme, no raz sa predsa môžu zísť. Pre obyvateľov bytov je najľahšie „na chvíľu“ si ich odložiť napríklad do pivničnej chodby. Nerobte zo spoločných priestorov sklady. Prácu hasičov môžu spomaliť veci odložené tam, kde byť nemajú. Napríklad starý nábytok či bicykle. Najmä ak stoja pred rozvodnými zariadeniami elektrickej energie, plynu či vody, ktoré treba pri požiari vypnúť, alebo v únikových cestách a na schodištiach. Pri výpadku elektriny alebo pre hustý dym pri požiari nemusí byť skladované veci vôbec vidieť.
Právne kroky a domový poriadok: Keď dohováranie nestačí
Takmer v každom bytovom dome sa nájde obyvateľ, ktorý sa odmieta vzdať „svojho odkladacieho priestoru“ na chodbe a nespolupracuje so správcom alebo predsedom v ich odstraňovaní. Takýto sused jednak porušuje bezpečnostné nariadenia tým, že v únikovej ceste zanecháva odpadky a na druhej strane sa môžeme baviť o obťažovaní ostatných susedov napríklad silným pachom. Mnohé chodby v bytových domoch nie sú dostatočné vetrané, a tak sa tam takýto intenzívny zápach z odpadkov drží aj dlho po tom, ako smeti vlastník vynesie.
Ak sused nereflektuje na slušné upozornenia či už svojich susedov alebo aj správcu na zdržanie sa takéhoto chovania, existuje hneď niekoľko možností, ako mu v takomto počínaní zabrániť. Ako sme už vyššie uviedli, obyvatelia bytového domu si jednoducho musia uvedomiť, že v bytovom dome nežijú sami a musia rešpektovať pravidlá. Najefektívnejším spôsobom ako takéhoto neprispôsobivého suseda donútiť upustiť od takéhoto konania ak nepomôže susedský dohovor ani upozornenie správcu je inštitút domového poriadku. Ak si domový poriadok, ktorý je akýmsi súborom pravidiel, ktoré musia obyvatelia bytového domu dodržiavať schvália nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov na schôdzi alebo zhromaždení, automaticky sa stáva pre každého, kto sa v bytovom dome pohybuje záväzným. Do domového poriadku je možné aplikovať aj primerané sankcie za jeho nedodržiavanie, a tak vlastník, ktorý nekoná v súlade s poriadkom môže byť sankcionovaný finančnou pokutou, ktorá bude pripísaná na fond prevádzky, údržby a opráv vlastníkov daného bytového domu.
Zanechávanie odpadkov a iných predmetov na chodbe môže mať nepríjemnú dohru pre všetkých vlastníkov v bytovom dome v podobe pokuty, ktorá bytovému domu hrozí ak únikové cesty nie sú trvalo voľné, sú zapratané horľavým materiálom, či už sa jedná o kočíky alebo skrine a podobne, alebo inak nespĺňajú požiadavky legislatívy.
Čo môže správca alebo predseda v takomto prípade urobiť? Odporúčame vlastníka upozorniť, že bezpečnosť únikovej cesty v bytovom dome musí byť zachovaná v zmysle § 51 ods. 1 vyhlášky Ministerstva vnútra SR č. 94/2004 Z. Za bezpečnosť spoločných častí a zariadení zodpovedá správca alebo predseda spoločenstva, a preto v prípade neodpratania vecí vlastníkom ani po výzve tak môže urobiť on v zmysle § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, pretože „správca alebo predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome." Správca alebo predseda by sa mal vlastníkovi v takomto prípade pokúsiť vysvetliť prečo je dôležité nechať únikové cesty voľné a prečo nesmie tieto cesty zapratávať svojimi osobnými vecami.
Psy v bytoch: Kedy susedské sťažnosti prekračujú hranice
Máme susedov, ktorým všetko vadí. Na schôdzi spoločenstva vlastníkov odsúhlasili, že sa v ich bytovke nesmú chovať psy ani mačky a pod. Začali na nich tlačiť, že ju musia dať preč, lebo že keď to schválilo Spoločenstvo, tak to platí zo zákona. Moji známi sú obyčajní ľudia, na dôchodku, tak by som chcel poprosiť o také zosumarizovanie, na ktoré zákony sa majú odvolať (aby to vyzeralo tak riadne 'oficiálne' úradne), keď sa susedia budú znovu oháňať tým, že to odsúhlasilo Spoločenstvo. Stačí sa odvolať na ten zákon, na ktorý sa odvolávajú susedia, teda na Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (č. 182/1993 Z. z.). Ten neumožňuje Spoločenstvu vlastníkov bytov zasahovať do vlastníckych práv. Tým pádom takýto zákaz nemá oporu v legislatíve.
Najmä si treba uvedomiť, že Spoločenstvo vykonáva len správu domu, čo je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva; služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru; vedenie účtu domu v banke; vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov; iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome (viď §6 ods. 1 a ods. 2 spomínaného zákona). O ničom inom nie je Spoločenstvo (resp. Zhromaždenie) oprávnené rozhodovať (viď §7b ods. 1 spomínaného zákona).
Mestská polícia doposiaľ nemala kvôli psom v tejto bytovke žiadne hlásenie ani výjazd. „Majitelia neporušujú zákon. Petíciu berieme na vedomie, ale zatiaľ z toho nevieme vyvodiť žiadne konkrétne riešenie,“ povedal riaditeľ mestskej polície Ján Pivovarník. Aj primátor Michal Biganič (nez.) potvrdil, že mesto nemôže zakázať chov psov v bytoch: „Neexistuje ani nariadenie, ktoré by to mohlo zakázať, a nie je to obmedzené ani zákonom. Takže, ak niekto chová v byte leva alebo obrovského psa, ja to zakázať nemôžem."
Máme malé dieťa. Bývame v paneláku bez výťahu a susedov pes robí bordel na schodiskách. Každý týždeň je na schodoch za plnú lopatku chlpov z jeho psa (a to je zametené len jedno poschodie). Chodia ho venčiť aj 6-krát za deň. Ten bordel musíme upratovať aj my, keď máme službu na poschodí. Nosi sa to do bytu. Je nejaké nariadenie, ktoré by prikazovalo vlastníkovi psa upratať si chlpy pravidelne a nie len vtedy, keď mu vyjde služba na upratanie schodov? (T.j. raz za mesiac). Museli sme kúpiť zvlášť metlu aj mop, lebo je nechutné, koľko chlpov tam je.
S bývaním je spojených veľa práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov, legislatívna úprava je obsiahnutá najmä v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (Bytový zákon) a v Občianskom zákonníku, ktorý v § 123 ods. V rámci výkonu vlastníckych práv by však mala byť zabezpečená rovnováha ich výkonu samotnými vlastníkmi takým spôsobom, aby žiaden z vlastníkov nebol znevýhodnený oproti iným. Ustanovenie § 127 Občianskeho zákonníka vyslovene uvádza, že vlastník veci je povinný zdržať sa všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo by vážne ohrozoval iného práva - napr. aj § 11 ods. Ak to možnosti a vlastník spôsobujúci problémy ostatným vlastníkom umožnia, ideálnym riešením je dohoda a upustenie od obťažujúceho konania zo strany „vinného” suseda.
V prípade neúspešných dohovorov a dohôd s obťažujúcim susedom ostáva posledná možnosť a tým je riešenie právne, medzi ktoré patrí aj súdne nariadenie na predaj bytu, ktorému sa dnes budeme venovať bližšie. Pomoc obce - susedské spory je možné riešiť aj priamym zapojením obce v súlade s § 5 Občianskeho zákonníka: „Ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany na súde.” Obec síce nemá kompetenciu rozhodovať právne spory, ale v súlade s ďalšími právnymi predpismi (ako napr. priestupkový zákon) môže nariadiť, aby konkrétna osoba upustila od svojho konania, príp. jej môže uložiť pokutu a zaviazať ju k náhrade škody, ak bola spôsobená. Obec v tomto prípade plní svoju povinnosť prostredníctvom obecnej polície a ak ju nemá zriadenú, tak koná priamo ako obecný úrad.
Žaloba - v prípade podania žaloby na súd sa možno domáhať nariadenia vlastníkovi, aby upustil od konania, ktorým ruší a ohrozuje iných vlastníkov. Súd však nemôže vlastníkovi nariadiť, aby niečo konkrétne konal. Zároveň pri všeobecnej znalosti zaťaženia súdov je možné predpokladať, že takéto konanie bude trvať dlhší čas. V § 11 ods. Zavedenie tohto ustanovenia do Bytového zákona sledovalo účel zabezpečenia dodržiavania práv a povinností vlastníkov, nakoľko strata vlastníckeho práva k bytu (resp. nebytovému priestoru) má predstavovať hrozbu pre tých, ktorí porušujú výkon vlastníckeho práva iných vlastníkov, a zároveň zabezpečiť prevenciu pred neprijateľným správaním vlastníka. Pre využitie tohto sankčného mechanizmu však musia byť kumulatívne splnené všetky podmienky vyplývajúce z § 11 ods. Aktívne legitimovaným na podanie takéhoto návrhu na súd je spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo ktorýkoľvek vlastník, ktorého práva sú zasiahnuté. Bytový zákon nevyžaduje na podanie návrhu súhlas väčšiny vlastníkov, ako je to pri iných úkonoch (napr. Ako sa však uplatňuje ustanovenie o nariadení predaja bytu, ak k zásahu do vlastníckeho práva dochádza nájomcom, ktorý byt užíva a nie je jeho vlastníkom? S touto otázkou sa vysporiadal Okresný súd Prievidza pod sp. zn. 7C 42/2005, ktorý poukázal na skutočnosť, že ustanovenia Bytového zákona je potrebné vykladať vo vzájomnej súvislosti a preto je možné dospieť k záveru, že konanie vlastníka podľa § 11 ods. 5 je zároveň konaním podľa ods. 1, ktoré okrem iného hovorí aj o prenajatí bytu. V tomto konkrétnom prípade dochádzalo zo strany nájomníčky k správaniu, ktoré hrubo porušovalo dobré mravy v dome, nakoľko ostatní vlastníci boli vystavovaní vulgarizmom, ktoré cez steny prenikali z bytu žalovaného vlastníka. Po právoplatnom rozhodnutí súdu vlastník bytu s úmyslom vyhnúť sa exekučnému konaniu predal byt svojej matke, pričom problémová nájomníčka naďalej v byte bývala. Po zistení tejto skutočnosti sa spoločenstvo vlastníkov opätovne obrátilo na súd, tentokrát s návrhom na určenie neplatnosti kúpnej zmluvy. Súd rozhodol o neplatnosti tejto zmluvy, ktorá bola uzavretá za účelom vyhnúť sa predaju bytu v exekučnom konaní a jej uzavretím zároveň došlo k nenaplneniu výroku rozhodnutia o nariadení predaja bytu, pričom upozornil aj na skutočnosť, že stav v predmetnom byte sa nezmenil, nakoľko v ňom nájomníčka aj naďalej býva a pokračuje v narúšaní pokojného bývania ostatných vlastníkov.
Nakreslenie hranice: Ako vyriešiť spory o susedské vlastníctvo
Webová stránka www.domovinky.sk je jedinečný portál o bývaní a správe bytových domov. Prinášame aktuálne informácie spoločne s nadčasovými témami, ktoré sa týkajú medziľudských vzťahov i zákonných úprav života v bytovom dome. Mapujeme náklady na bývanie, obnovu bytových domov a ich financovanie, susedské vzťahy, právne riešenie problematických oblastí spolunažívania, prinášame zaujímavosti zo sveta bývania. Na osobitej platforme spájame záujmy vlastníkov a obyvateľov bytov s oblasťou správy. Predstavujeme úspešné projekty obnov bytových domov v správe OSBD Žilina aj výsledky práce zástupcov vlastníkov a domovníkov, ktoré môžu byť inšpiráciou pre ktorýkoľvek bytový dom na Slovensku.
tags: #susedov #pes #znecistuje #spolocne #priestory